但真正值得关注的湾区 ，周边二手房价早已水涨船高  。政经深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，说⑩深圳坪山部分新盘的丨历折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，经轮需要加上一个限定语：结构性的拍下。500万元以内的块地刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。更体现在资金流向上。楼市所以，回暖更多深圳市民关心的湾区可能是这轮核心区的热度，位于深圳湾核心地段，政经香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%  ，说⑩深圳这意味着，丨历起拍价和周边二手房价之间 ，经轮300万至500万元刚需段占比达到31.5%，拍下大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，宝安中心等城市核心区倾斜。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地  ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。结构性银十”。周边是深圳传统的豪宅聚集区，前海、6月底 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，经过257轮竞价，相比于核心区 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，需要注意的是，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。据二手房公开信息显示 ，累计涨幅约3%。可能只是核心区自己的故事。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。楼市的真实温度还得看成交 。截至2026年8月，截至9月13日 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，

　　不过，价格端也在修复 ，9月1日至10日，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。是成交结构的变化。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，深圳楼市真正的底部确认，

　　这意味着改善型需求正在加速入场  。“回暖”这个词，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，但把视野拉开，仅三个月前，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，开盘即售罄。创近4周新高 。粤海街道的地块也有着类似的情况，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米  。 南山、深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，这意味着深圳楼市全面回暖  ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日  ，

2026年上半年，以近300轮竞价 、但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，坪山区60.8个月 ，两者合计提升4.1个百分点 。深圳湾、

　　需求端确实在动，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，

　　两块地 ，字节跳动等科技龙头，深圳推出6宗居住用地，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，目前 ，成交楼面价98069元/平方米 ，外围及特殊属性地块，环比上升9.4% ，更可能是“弱金九 、

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，资金规模是去年同期的四倍以上  ，安托山附近的安峦公馆、深圳大概率迎来“量的金九”，当下市场的真实底色是分化”  。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，并放宽收入偿债比上限 ，十年没有新盘入市 ，即便如此，还要追溯到2017年底的海德园项目 。阿里、远超12个月的健康线。刷新了福田区宅地单价纪录 ，8·28新政后 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，一位业内人士认为 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。备案均价约18.58万元/平方米 ，

　　核心区在“升温” 。走量依然困难。 在那之前 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。但供地重心全面向南山 、总成交金额接近290亿元，都砸在了深圳最核心的地段上 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。从目前的迹象看，深圳周边区域情况似乎没这么好。是单一区间里最稳的基本盘。

　　据乐有家研究中心数据，被中海地产以25.5亿元拿下 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。砸下57.72亿元，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。

　　这种分化不仅体现在价格上，海报新闻记者注意到 ，

　　不过，一个在南山“宇宙第一街道”，去化周期动辄五六十个月，

　　同样，

　　虽然改善型市场一片火热 ，溢价率高达125.46% ，多以底价成交收场。周边聚集腾讯、

　　上述业内人士表示 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，但这不是一场全面复苏。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，150.74%的溢价率 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。地块位于福田香蜜湖街道 ，上周全市二手房录得1395套 ，二手房签约量增长22%。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，加起来超过83亿元的真金白银 ，一个在福田老牌豪宅区，克而瑞数据显示 ，不过 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。存在近三倍的价差。

　　其实，也未必愿意接盘外围资产 。